Qui est concerné par le prêt relais immobilier
Le prêt relais, aussi appelé achat vente, est un outil financier utilisé dans le secteur immobilier. Il permet aux propriétaires de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu leur bien actuel. Cet article vous expliquera en détail comment fonctionne le prêt relais immobilier.
Qu'est-ce que le prêt relais immobilier
Un prêt relais est un prêt à court terme. Permettant de financer l'achat d'un bien immobilier en attendant la vente d'un autre bien. C'est un prêt temporaire qui "fait le pont" entre deux transactions immobilières. Le prêt relais est généralement remboursé dès que l'ancien bien est vendu.
Quels sont les point clés du prêt relais quand on veut acheter un bien immobilier
Le prêt relais sert à obtenir un capital pour l'acquisition d'un bien sans avoir cédé sa résidence précédente.
Cela concerne les propriétaires, les secundo-accédants ainsi que les investisseurs locatifs en transition entre deux biens immobiliers. Les primo-accédants ne sont pas concernés par cette option de financement.
Le montant du prêt relais est une portion de la valeur du bien actuellement possédé et mis en vente. L'estimation du prix du premier bien oriente le calcul du montant à emprunter pour acquérir le nouveau bien. Un courtier en emprunt immobilier est recommandé pour trouver rapidement une solution à ce montage financier parfois complexe. Un courtier fournira des simulations de prêt relais dans le cadre de projets d'achat-revente.
Quand recourir au prêt relais
Le principal obstacle réside dans le timing. Il est quasiment impossible de synchroniser l'acquisition de la nouvelle résidence principale avec la vente de l'ancienne. Vous pouvez bien sûr attendre la vente, mais comment vous loger en attendant ? Il vous faudrait louer temporairement un logement jusqu'à trouver une nouvelle propriété. C'est précisément dans ce genre de situations que le prêt relais intervient. Il fait le lien entre les deux phases de l'achat et de la vente. Représentant simplement un léger décalage dans la gestion de vos finances familiales.
Quelles sont les caractéristiques du prêt relais
Le prêt relais est assorti de caractéristiques spécifiques:
- C'est un prêt immobilier de courte durée, généralement inférieure à 24 mois.
- Il ne comporte pas d'indemnités de remboursement anticipé (IRA), ce qui est inhérent à sa nature même.
- Son fonctionnement s'apparente à celui d'un prêt in fine. Dans certains cas, seuls les intérêts et le montant de l'assurance emprunteur sont remboursés durant les premiers mois. Le capital étant remboursé lors de la vente du bien initial.
Quels sont les types de prêts relais
Prêt relais sec
Il s'agit d'une avance consentie par la banque. Le montant du prêt couvre l'achat du nouveau bien, qui est donc inférieur à la valeur du bien vendu. Aucun prêt supplémentaire n'est nécessaire. L'emprunteur ne rembourse que les intérêts, voire l'assurance, jusqu'à la vente du bien initial. Exceptionnellement, le capital et les intérêts peuvent être remboursés en une seule fois après la vente.
Prêt relais acquisition ou prêt relais adossé
À l'inverse, il se peut que vous déménagiez pour un logement plus spacieux ou pour vous rapprocher de votre lieu de travail dans une grande ville. Les coûts liés au nouveau logement dépassent alors la valeur du bien actuel. La banque octroie un prêt relais unique qui intègre l'ancien prêt en cours de remboursement et le nouveau prêt. Il est à noter que le surplus généré lors de la vente (au minimum 30%) permet un remboursement anticipé partiel sans pénalités sur le prêt bancaire classique. Il est également envisageable de conserver l'ancien prêt ou d'en souscrire un nouveau, cette dernière option étant actuellement plus avantageuse.
Prêt relais rachat
Cette option consiste à faire racheter son prêt relais par une banque pour étaler l'ensemble des mensualités. Elle est particulièrement utile lorsque le taux d'endettement maximal est atteint en raison du montant élevé de la seule mensualité du prêt relais. Prolonger la durée du prêt permet de réduire la mensualité, mais cette solution demeure coûteuse.
Comment calculer le coût d'un prêt relais
Le prêt relais est octroyé pour une courte période, généralement d'un an, avec possibilité de renouvellement. Cela vous laisse un maximum de 2 ans pour vendre votre propriété. La banque estime le montant du prêt relais entre 50% et 80% de la valeur du bien mis en vente. Souvent autour de 70%. Cela permet de prendre en compte le risque éventuel de ne pas parvenir à vendre le bien. Et d'accepter une éventuelle réduction du prix de vente. Le ratio est déterminé à la discrétion des banques, en fonction de la dynamique du marché immobilier dans le quartier. Mais aussi des caractéristiques spécifiques de la propriété. Préparer votre dossier de prêt relais avec un courtier en emprunt immobilier offrira les meilleures garanties et rassurer la banque.
Les banques peuvent évaluer elles-mêmes la valeur de votre bien ! Il est donc inutile de présenter un prix surestimé. D'autant plus que les conseillers sont bien informés des prix immobiliers du marché.
Si vous disposez déjà d'un compromis de vente signé, vous pouvez obtenir un montant supérieur. Car les risques de non-réalisation de la vente sont alors moindres. Si votre bien est en vente depuis 6 mois sans aucune visite ni offre, la banque sera plus prudente.
La banque déduit également du montant le prêt immobilier en cours sur votre première propriété.
Cas pratique du prêt relais
Comment fonctionne un prêt relais immobilier?
Le prêt relais est basé sur la valeur du bien immobilier que vous êtes en train de vendre. La banque vous prête généralement entre 50% et 80% de la valeur de ce bien. Si votre maison est estimée à 300 000 euros, la banque pourrait vous prêter entre 150 000 et 240 000 euros.
Le prêt relais est généralement remboursé en une seule fois, lorsque vous vendez votre ancien bien. Vous payez des intérêts sur le prêt pendant la durée du prêt relais, qui est généralement de 12 à 24 mois. Les taux d'intérêt pour les prêts relais sont généralement plus élevés que pour les prêts hypothécaires traditionnels.
Exemple de prêt relais immobilier
Imaginons que vous possédez une maison d'une valeur de 300 000 euros. Vous souhaitez acheter une nouvelle maison pour 400 000 euros. Vous avez besoin de financer l'achat de la nouvelle maison avant de vendre l'ancienne. Vous pouvez obtenir un prêt relais de 240 000 euros (80% de la valeur de votre maison actuelle). Que vous utiliserez pour financer l'achat de la nouvelle maison.
Une fois que vous avez vendu votre ancienne maison pour 300 000 euros. Vous remboursez le prêt relais de 240 000 euros. Vous devez ensuite obtenir un prêt hypothécaire traditionnel pour financer le reste du coût de la nouvelle maison (400 000 euros - 240 000 euros = 160 000 euros).
Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais
Le principal avantage réside dans la gestion du timing ! Vous pouvez acheter sans attendre de vendre votre bien actuel. Cela évite également d'avoir à déménager à plusieurs reprises. Les frais liés aux déménagements, à la location, et aux entrepôts de stockage sont souvent oubliés mais non négligeables.
Un autre avantage est l'absence de nécessité de garantie. Les banques acceptent une simple promesse d'affectation hypothécaire au cas où le bien ne serait pas vendu. Cela épargne les coûts liés à une hypothèque ou à une autre forme de garantie réelle. Un courrier du notaire confirmant l'usage futur des fonds peut suffire à rassurer la banque. Cependant, une assurance emprunteur est exigée pour le prêt relais !
Taux d'intérêt des prêts relais
En contrepartie, les taux du prêt relais tendent à être relativement élevés. Il est souvent qualifié de “coûteux”. Bien que son coût doive être mis en perspective avec celui d'une location ou du budget global d'un projet immobilier. Le prêt relais est assorti d'un taux d'usure spécifique, plus élevé que celui des taux immobiliers classiques. La négociation en vue d'obtenir le meilleur taux de prêt relais dépend de divers facteurs, dont :
- L'existence d'un prêt immobilier classique auquel le prêt relais est associé,
- Les revenus du ou des emprunteurs,
- Le choix entre un différé de remboursement partiel ou total : un différé partiel (où vous payez chaque mois les intérêts et l'assurance) permet d'obtenir un meilleur taux qu'un différé total.
Quels sont les risques du prêt relais
L'estimation précise du premier bien mis en vente est la clé d'une relation fructueuse avec la banque. Et donc de l'obtention d'un prêt relais approprié.
Bien que le délai de deux ans puisse sembler long. Il faut prendre en compte les délais liés à la signature de la promesse de vente. Les périodes de rétractation, puis le délai pour la signature de l'acte authentique de vente.
Certains acheteurs chercheront à synchroniser la vente avec la rentrée scolaire ou avec la cession de leur propre logement. Il n'est pas rare que neuf mois s'écoulent entre le moment où l'acheteur potentiel donne son accord de principe et le transfert des fonds sur le compte bancaire.
Ce qu'il faut retenir
Comment obtenir un prêt relais
L'accompagnement d'un courtier en emprunt immobilier est crucial dans la mise en place de ce type de financement. Il se fonde sur un montant situé entre 50 % et 80 % de votre propriété actuelle.
En cas de doute sur le montant avancé. La banque peut également exiger une expertise réalisée à vos frais par deux experts ou cabinets extérieurs.
Un courtier possède une connaissance approfondie des avantages et des inconvénients liés aux prêts relais. Il peut vous guider dans la compréhension des propositions bancaires. Les calculs, les termes et les risques associés à un prêt relais peuvent être complexes. Il est essentiel de prêter une attention particulière aux frais de dossier.
Que faut-il retenir du prêt relais
Le prêt relais constitue une forme de financement à court terme. Destinée aux propriétaires qui achètent un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien.
Il se décline en différentes variantes. Le prêt relais sec, qui peut être associé à un prêt immobilier classique pour compléter le financement du nouveau bien. Le prêt rachat, permettant de lisser les mensualités sur le long terme.
Généralement, son montant équivaut à environ 70% de la valeur du bien mis en vente. En règle générale, le prêt relais est accordé pour une durée d'un an, avec possibilité de renouvellement. Son taux d'intérêt est souvent supérieur à celui d'un prêt immobilier traditionnel.
